Протягом 2024 року завдяки системній переорієнтації держпрограми «єОселя» на первинний ринок житла, частка виданих кредитів в новобудовах, що зводяться зросла у 8 разів: з 3% у січні до 24% у грудні.

За сприятливих економічних та воєнних умов у 2025 році близько 40% всіх виданих іпотечних кредитів за програмою «єОселя» може припасти на первинний ринок житла.

На мій погляд, позитивні «іпотечні» результати 2025 року стали наслідком кількох важливих змін у державній програмі, зокрема:

1. Розширення кола банків-партнерів програми «єОселя» до 11 (на початку дії програми в ній брало участь лише 5 банків).
2. Обмеження максимального віку житла 3 роками, за винятком кредитів для внутрішньо переміщених осіб.
3. Збільшення учасників програми серед девелоперів: на кінець грудня 2024 року в програмі «єОселя» було акредитовано 91 забудовника та 201 проєкт.

Ще торік ми прогнозували суттєве зростання кількості іпотечних угод на первинному ринку. І наші прогнози повністю справдилися. На кінець грудня 2024 року частка первинного ринку в структурі виданих державних іпотечних кредитів за програмою «єОселя» склала 24%.

Попри непрості економічні обставини, такі, як, наприклад, прискорення інфляції, у 2024 році кількість виданих іпотек склала понад 8,5 тис. на загальну суму понад 14,6 млрд грн, що є найкращим показником за 2 роки і 3 місяці дії державної пільгової іпотеки.

Від чого залежатиме розвиток іпотеки

У 2025 році розвиток іпотеки і програми «єОселя» зокрема залежатиме від низки важливих чинників.

Серед них:

1. Економічні фактори. Йдеться про темпи зростання ВВП, досягнення балансу державного бюджету завдяки міжнародній фінансовій допомозі, стратегію НБУ щодо облікової ставки, як основного запобіжника знецінення гривні, ситуацію на валютному ринку, рівень купівельної спроможності громадян тощо.
2. Фінансування програми «єОселя». Я вважаю, що важливим стало ухвалене напередодні 2025 року рішення про докапіталізацію «Укрфінжитла» через випуск облігацій внутрішньої державної позики на суму 20 млрд грн.

На моє переконання, з огляду на динаміку 2024 року, цих коштів може вистачити на активний розвиток державної іпотеки у 2025 році з можливістю видавати кредити на суму до 1 млрд щомісяця.

1. Подальше вдосконалення (лібералізація) умов програми: зокрема анонсоване розширення її дії на аграріїв.
2. Динаміка будівництва житла. Поступова переорієнтація «єОселі» на первинний ринок передбачає, що державна іпотека дасть змогу девелоперам поступово нарощувати темпи будівництва завдяки збільшенню продажів на стадії зведення.
3. Воєнні чинники: від долання наслідків ворожих ракетних та БПЛА-атак до ситуації на фронті.
4. Геополітичні чинники: обсяги фінансової та воєнно-технічної допомоги Україні, а також гіпотетична можливість завершення «гарячої» фази війни.

Наразі базовим для розвитку іпотеки безумовно є воєнний фактор, адже тривала війна з важкопрогнозованими наслідками може гальмувати економіку країни. Водночас банки налаштовані досить оптимістично, вбачаючи одним зі стратегічних напрямків власного розвитку саме іпотеку. Саме тому ми очікуємо, що позитивна динаміка іпотечного кредитування, що спостерігалася у 2024 році, як мінімум, триватиме і у 2025 році.

Прогнози

Вочевидь, впродовж 2025 року державна програма «єОселя» залишатиметься головним механізмом розвитку іпотеки. Проте очікується, що частка кредитів на придбання житла за комерційними іпотечними програмами суттєво зросте: з 3% у 2024 році до 10% у 2025 році, в тому числі завдяки спільним іпотечним програмам банків і девелоперів.

Не виключено, що збільшення частки комерційної іпотеки відбуватиметься й на вторинному ринку, активізацію якого ми відчули вже у листопаді-грудні 2024 року після зміни умов державної програми. Активного розвитку мають набути «Ветеранські» іпотечні програми, за зниженими на 1-2 в.п. ставками.

У надважких воєнних умовах іпотека в Україні тримається саме на «плечах» «єОселі». Водночас комбанки у 2025 році цілеспрямовано шукатимуть ефективні шляхи для розвитку власних іпотечних програм за найбільш прийнятними відсотковими ставками. Звісно банківський сектор плекає надії на сприятливі економічні та воєнні умови, від яких взагалі залежатиме майбутнє України.