Що відбувається на ринку квартир? Чому ціни зростають, але нормальних варіантів немає? Ці запитання журналіст ЕП почув від кількох людей.

У час, коли ринок первинної нерухомості перебуває в глибокій кризі і лише частково підтримується державною іпотечною програмою «єОселя», майже вся ділова активність перемістилася на старий житловий фонд.

Попит на нерухомість у столиці створюють внутрішньо переміщені особи із східних та південних регіонів, місцеві мешканці, які накопичили кошти на житло, та інвестори, для яких вкладення в «цеглу» є безальтернативним варіантом прилаштування вільних грошей. Чому всі вони надають перевагу старому житлу?

Квартири продаються вдвічі швидше

У 2021 році в Україні уклали 325 тис. нотаріальних угод з купівлі-продажу квартир та одноквартирних будинків, у 2024 році – більш ніж удвічі менше. В окремих регіонах фіксується помірне зростання активності на ринку вторинної нерухомості. У 2024 році в Києві уклали на 6% договорів більше порівняно з 2023 роком, в області – на 14%, свідчить аналіз аудиторської компанії EY даних Мінʼюсту.

З початку 2025 року ця тенденція посилилася, стверджують опитані ЕП експерти. Так, за перші пʼять місяців 2025 року медіанна експозиція квартири на вторинному ринку, тобто те, як швидко вона продається, зменшилася з 80-ти до 45-ти днів, тобто майже вдвічі, розповідає керівниця «ЛУН статистики» Людмила Кірюхіна.

«Це може свідчити про зростання попиту. Однією з причин може бути сезонність, яка на ринку нерухомості має сильний вплив. У 2024 році із січня по травень медіанна експозиція зменшилася на 30%: з 63-х до 48-ми днів», – каже вона.

«OLX нерухомість» розраховує попит на квартири на вторинному ринку як кількість відгуків на оголошення. Цей показник зростав із січня до квітня, а в травні знизився відносно квітня на 5%. Загалом з початку року інтерес покупців зріс на 14%.

У компанії ЛУН зазначають, що середня ціна за виставленими оголошеннями на продаж зростає. Це може свідчити про те, що продавці виставляють дорожчі квартири, а оптимальних варіантів за співвідношенням «ціна-якість» бракує.

Чому популярна «вторинка»

Популярність вторинного ринку росте через кризу первинного. Продажі квартир у новобудовах у 2024 році становили 17% від показників 2021-го, порахували в ЛУН. За різними оцінками, від 20% до 60% попиту на нове житло створювали інвестори – для перепродажу або здавання житла в оренду. Зараз у Києві лише 13% квартир купують як інвестицію, а от у Львові та Івано-Франківську – 23% і 27% відповідно.

Значна частина інвесторів перетекла на вторинний ринок. З початку 2025 року попит на квартири зріс більше, ніж пропозиція, каже керівниця сектору з розвитку продажів «OLX нерухомість» Оксана Остапчук. Причини – міграція українців та повернення до міст, де немає активних боїв. Київ підпадає під ці параметри.

Одним з головних драйверів на ринку купівлі житла залишається державна програма «єОселя», додає Остапчук. За даними оператора програми «Укрфінжитло», 49% кредитів видали в Києві та області. 64% погоджених іпотечних позик видали на квартири на вторинному ринку, 28% – на готові квартири в забудовника і лише 8% угод припадають на інвестування в будівництво житла.

«Купівля на вторинному ринку викликає більше впевненості в покупців. Це здебільшого готові до заселення квартири в обжитих мікрорайонах – варіант для тих, хто не орієнтується на ринку нерухомості і не хоче ризикувати купівлею новобудови, розуміючи воєнні ризики і затримки при здаванні», – каже Остапчук.

Ера молоді та пенсіонерів

Мобілізація військовозобов’язаних призвела до колосального дефіциту робочої сили в будівельній галузі, кажуть у Конфедерації будівельників. Стихійний ринок послуг з ремонту квартир переживає аналогічну кризу.

Ціни на ремонт квартир зросли щонайменше вдвічі в доларовому еквіваленті порівняно з 2021 роком, каже не під запис власник однієї з компаній, що керує бригадами штукатурів, укладальників плитки та сантехніків.

«Усіх будівельників забрали в армію. Зараз золотий час для молоді, а також для пенсіонерів, які ще можуть щось робити. Ми можемо називати будь-які розцінки. Частина людей, кому обов’язково потрібно робити ремонт, все одно на них погодиться. Календар в нас розписаний на місяці вперед», – каже підприємець.

За його словами, вартість ремонту «під ключ» у новобудові з матеріалами та роботою становить від 800 дол. за кв. м, що співставно з ціною житла. Два роки тому розцінки стартували від 600 дол. за кв. м. Капітальний ремонт старої квартири до стану «білі стіни» без меблів коштуватиме 300-400 дол. за кв. м.

Реагуючи на виклики, дедалі більше забудовників пропонують житло з ремонтом. Утім, покупці таких квартир часто скаржаться на погану якість виконаних робіт.

Через неготовність вкладати до 100% вартості квартири в її ремонт пошукачі житла надають перевагу вторинному ринку з готовим ремонтом. За словами Остапчук, якісні квартири з ремонтом у зручних районах Києва швидко продаються.

«Попит росте, варіанти з ремонтами поруч з метро на ринку надовго не затримуються. Пропозиції із завищеною ціною, у поганому стані, з незручними плануваннями та локаціями зазвичай продаються довше», – каже експертка.

Вона додає, що серед покупців поширені завищені очікування: «Люди хочуть придбати за 100 тисяч доларів квартиру в ближньому центрі з готовим ремонтом без вкладень і біля метро. Це складне завдання».

Ціни на «вторинці»

За останні пів року ціни на одно-трикімнатні квартири в Києві додали 8,5-9% в доларах, порахували в ЛУН. «Із січня 2025 року ціна однокімнатної квартири виросла з 60 тисяч до 65 тисяч доларів, двокімнатної – з 96 тисяч до 100 тисяч доларів, трикімнатної – із 139 тисяч до 150 тисяч доларів», – каже Кірюхіна.

За даними «OLX нерухомості», медіанна ціна на квартири на вторинному ринку за п’ять місяців 2025 року піднялася майже на 10% і становить 117 тис. дол. Середня ціна зросла на 9% до 186,7 тис. дол.

«Ситуація на ринку житла буде залежати від дати завершення війни, економічної та демографічної ситуації, розвитку програм пільгового іпотечного фінансування, кількості кадрів та інвестиційної привабливості України», – резюмують в EY.