Ринок нерухомості змінюється швидше, ніж здається. Інколи навіть для його постійних гравців. Те, що було ефективним ще п’ять років тому, сьогодні вже не працює. Інвестори, забудовники, покупці та супутня економічна і політична ситуація формують нові правила гри, які вимагають більшої прозорості, продуманості та системності.

Саме тому сьогодні одна з найважливіших рис успішного девелопера, і особливо в Україні – це вміння адаптуватись до нових реалій. І за цим стоїть кропітка та масштабна робота у зміні продукту, підходів та переналаштуванні роботи всієї девелоперської команди – від будівельника на майданчику до маркетолога в офісі.

Отже, до якої реальності на ринку дохідної нерухомості потрібно адаптуватись забудовникам та інвесторам сьогодні? На основі практичного досвіду SENSAR Development пропоную три ключові формули, що визначають реальність ринку у 2025 році.

Формула 1: 45/15/1.

Або як попит змінює свою географію

Нерухомість в Україні ніколи не була рівномірним ринком. Проте десь на підсвідомому рівні є звичка до лідерства столичної нерухомості. Наразі ситуація змінилася. Наша команда будує і на Заході України, і в Києві, і у Запоріжжі. Ми єдина компанія в країні, яка на сьогодні має таку широку географію – 1374 км загальна відстань від одного до іншого об’єкта.

Можемо констатувати, що відбувся перерозподіл попиту споживачів. Цифри говорять самі за себе: на 45 проданих юнітів на Заході припадає 15 продажів у Києві, і лише 1 – у Запоріжжі.

Ця пропорція чітко показує: там, де йде активний розвиток малого та середнього бізнесу, де стабільніша економічна ситуація і більше внутрішньої міграції, нерухомість має найбільший попит.

Київ залишається окремим кейсом: мегаполіс продовжує притягувати як капітал, так і людей, попри всі виклики війни та кризи. Варто сказати й про те, що інвестор зі Сходу часто не готовий йти далі Києва. А тому найчастіше просто зупиняє свій вибір на ньому.

Ринок нерухомості в Україні сьогодні формується не навколо столиці, а навколо точок стабільності та економічної активності. Попит зростає там, де люди бачать перспективу життя і розвитку бізнесу – передусім на Заході країни. Київ утримує позиції частково завдяки масштабам, частково за інерцією, але нова географія попиту вже окреслена. І ті, хто зважиться подивитися ширше, ніж лише на столицю, зможуть першими скористатися ринковими можливостями.

Відпочинковий комплекс GORA Forest Complex (Славсько)

Формула 2: Класний проєкт ≠ успіх.

Або чому репутація забудовника важливіша за сам проєкт?

Ще кілька років тому маркетинг нерухомості працював за простим принципом: більше реклами – більше продажу. Головне, щоб про твій проєкт дізналися, а далі все складеться. У 2025 році ситуація інша.

Сьогодні інвестор обирає в першу чергу зміст. Його вибір містить мінімум емоцій. Натомість, є аналітика, високі вимоги до якості сервісу та заходів безпеки. Зацікавлені у нерухомості ставлять головне питання: «Що ми знаємо про цього забудовника?». І тільки потім з’являється наступне питання про проєкт.

Ще одним важливим критерієм є терміни. Інвестор обирає короткострокові проєкти, і це продиктовано двома факторами. Перший – пов’язаний з нестабільною економічною ситуацією в країні. Курс валюти може значно змінитися, будівельні матеріали здорожчати, купівельна спроможність зменшуватися. Тому за короткої реалізації проєкту простіше передбачити ситуацію та прийняти правильне рішення. Другий фактор полягає в тому, що короткострокові проєкти дають швидший результат.

Швидкість реалізації – це гарантія того, що вкладення почнуть працювати у найближчій перспективі, без затягувань і невизначеності, а ще до війни це вважалося нормою ринку. Тому сьогодні інвестори віддають перевагу малоповерховій нерухомості.

У часи нестабільності головною валютою стала довіра. Покупці обирають ті проєкти, де бачать реальні результати від забудовника: здані в експлуатацію житлові комплекси, успішні інвестиційні об’єкти та задоволених інвесторів.

Ми спостерігаємо це на власній практиці: добудовані проєкти – це найкращий маркетинговий інструмент. Ми бачимо, як у виборі наших інвесторів важливу роль відіграють добудовані проєкти у Запоріжжі.

На момент початку повномасштабної війни компанія SENSAR мала зобов’язання на 20 мільйонів доларів і одночасно будувала чотири об’єкти всього за 40 кілометрів від лінії фронту. Продовження роботи в таких екстремальних умовах і завершення трьох великих проєктів – клініки повного циклу UniClinic, житлового комплексу KVARTAL і багатофункціонального комплексу Vidnova – стало найкращою інвестицією у маркетинг для компанії. Саме завдяки цьому інвестори сприймають SENSAR Development як забудовника, що виконує взяті на себе зобов’язання і робить якісно свою роботу.

Сьогодні на ринку перемагають не ті, хто голосніше заявляє про себе, а ті, хто має що показати. У час, коли кожне інвесторське рішення зважується в цифрах і фактах, справжнім маркером надійності стають добудовані успішні проєкти. З власного досвіду можу сказати: репутація формується не обіцянками, а результатами. І саме результат став головним аргументом для тих, хто обирає нас.

Клініка повного циклу UniClinic

Формула 3: Квартира + Вигідна локація < Концепція «Місто в місті». 

Або як зросли вимоги до житла у покупця

Раніше покупцям було достатньо трьох критеріїв: функціональна квартира, гарна локація, адекватна ціна.

Сьогодні пошуковцю житла цього замало. Ринок нерухомості перейшов на новий рівень очікувань: люди шукають не квадратні метри, а стиль життя. Саме тому проєктам за типом «місто в місті» з власною інфраструктурою, сервісами, просторами для життя і відпочинку віддають перевагу у порівнянні з гарною квартирою у топовій локації.

Це не новий продукт на ринку. Концепція «місто в місті» добре знайома для учасників ринку. Проте якщо раніше ця концепція втілювалася у проєктах Business класу, тепер є запит на неї у проєктах класу Comfort.

Саме тому наша команда планує невдовзі втілити такий проєкт в Ужгороді, який стане зручним простором для життя тут і зараз. Він чудово інтегрується у місто за всіма канонами містобудування.

Є важливий нюанс: сучасні покупці не хочуть жити окремо. Вони прагнуть бути інтегрованими у велике місто. Тому наші проєкти загалом мають приватні та публічні простори, що стають продовженням міського життя та доповнюють його новою якістю.

Отже, ринок нерухомості у 2025 році – це про аналітику, довіру і системний підхід. У центрі уваги – не продукт, а девелопер: його репутація, здатність адаптуватися до викликів і мислити стратегічно. Ті, хто це усвідомив, не просто виживають на ринку – вони формують його нові правила. І саме такі компанії показують: коли є зміст, результат і бачення майбутнього, є і довіра, і стабільне зростання.